que rige en aquella Antilla á fin de que sus habitantes puedan optar á las inmensas ventajas que dicha ley ha de proporcionar á la propiedad y al crédito territorial, no sólo por el beneficio del mayor valor que va á comunicar á los bienes raíces ó inmuebles, sino por efecto de las provechosas mudanzas que, merced á su influjo, podrán introducirse en la organizacion del trabajo y en el sistema de cultivo.

Condiciones favorables hay en la isla de Cuba para que con éxito pueda desde luego augurarse que el pensamiento de llevar á aquel país la ley hipotecaria, que es uno de los monumentos de gloria que más enaltecen la jurisprudencia española moderna, segun testimonio de propios y extraños, será recibida con beneplácito, y que desde luego podrá inscribirse la parte comprendida en el antiguo departamento occidental, puesto que, como se afirma en los ilustrados informes que emitieron las corporaciones más principales de la isla, y que la Comision ha tenido siempre á la vista, apreciando como debia las aspiraciones y deseos que en ellos se manifiestan, es muy raro el propietario que en esa parte carece de título escrito, hallándose además la propiedad poco dividida.

Mas no sucede lo mismo en el resto de la isla, porque segun aseguran los informantes, y se confirma con datos fidedignos, desde Cárdenas á Baracoa, la mitad del territorio próximamente, permanece en confusa comunidad, apartada la propiedad del órden legal y de las aspiraciones de justicia; de tal suerte, que semejante estado constituye, no sólo un gran obstáculo para el fomento, poblacion y desarrollo de la riqueza agrícola, sino que en la mayoría de los casos en que existen linderos ciertos y determinados, y derechos susceptibles de justificacion, será imposible llevar estos últimos al Registro porque lo absurdo de la comunidad es impedimento para saber con fljeza la individualidad á quien corresponde obtener la inscripcion.

La Comision, abundando en el criterio de V. E., procuró en vano articular en la ley las disposiciones necesarias para

resolver este inconveniente. Los distintos proyectos y proposiciones que se formularon en el seno de la Comision, encaminados á ese fin, fueron convencidos de ineficaces, porque en ninguno podia comprenderse el vicioso á la par que respetable principio de las mercedes de tierras expedidas por los Ayuntamientos de aquella isla desde 1511 á 1719, la diversidad de extension comunicada á esas concesiones, la figura circular que se otorgó á lo mercedado, y la division y especial comunidad que con el trascurso del tiempo vino á establecerse dentro de la primitiva concesion mediante las participaciones ó acciones llamadas pesos de posesion, que no corresponden á cálculo ninguno fijo ni á medida determinada; confusion y desconcierto tan singulares y complejos, que no lograron hacer desaparecer las Reales cédulas de 1715 y 1716, ni el aplaudido auto acordado de 1819 á pesar del buen deseo y enérgica resolucion que inspiraba á los autores de estas patrióticas y justas medidas.

La Comision, fiel á su propósito de no lastimar intereses, puesto que los poseedores, aun en la absurda comunidad en que viven, son propietarios, segun lo resolvió el Real decreto de 16 de Junio de 1819, persuadida además de que las medidas coercitivas podrian originar males que encontrarian remedio dentro del órden administrativo, cuyo paternal proceder siempre ejerció la Metrópoli con satisfaccion y buen éxito en aquellos territorios, y plenamente convencida de que no es en la ley hipotecaria, la cual, comprendiendo todos los derechos reales constituidos y establecidos no exigia nuevas declaraciones, sino en la division y separacion de esas comunidades en donde existe el verdadero obstáculo para que vengan á registrarse, ha creido que el interés que al particular deben inspirar las ventajas que trae consigo el Registro de la propiedad, y las disposiciones que pudieran dictarse para estimular ese interés, ya otorgando ciertos beneficios por tiempo determinado á los que provoquen la division, medicion y deslinde, ya conminando á los morosos ó descuidados con algunas penas,

ya declarando ventajas para los diligentes y trabajadores, serian medidas bastante eficaces para colocar esa propiedad en vias de legalidad y para que los propietarios celosos encontrasen en el Registro de la propiedad la seguridad de su derecho como justa recompensa de sus afanes; todo ello sin grave perjuicio para el cumplimiento de la ley, que sólo por breve tiempo sufriria retraso en su perfecto desarrollo.

En la necesidad de conservar incólume el principio en que descansa la ley hipotecaria para asentar en firme el crédito territorial, de modo que este sólo se conceda á la propiedad inmueble en general, la Comision no podia aceptar el derecho tradicional de comprender en la hipoteca como accesorios los derechos dominicales sobre las dotaciones adscritas á las mismas, y que la costumbre tambien hizo extensivas á las dotaciones contratadas por escrito y por un número de años determinado.

Desde luego el ánimo de la Comision fué opuesto por completo á dar entrada en la ley á ese derecho tradicional, que sólo puede encontrar justificacion en circunstancias que no volverán á reproducirse y que tuvieron fundamento de ser en la existencia de una institucion de la que sólo quedan débiles vestigios, y en la necesidad de favorecer una agricultura naciente de la que dependia el porvenir de una tierra vírgen y prodigiosamente rica, que por desgracia tiene en contra suya la existencia de una enferme. dad endémica, que es un gran óbice al desarrollo de su poblacion.

Discutido este grave asunto con el mayor detenimiento, y pesadas escrupulosamente, no sólo las razones legales, sino hasta las de conveniencia; llegando la Comision hasta dudar de si habia traspasado la órbita de sus facultades, fijándose en la situacion actual de aquel país, atrasado por la guerra, y reducida sensiblemente por efecto de ella su poblacion; queriendo que no se achacase á la disposicion legal que pretende fomentar la agricultura el decaimiento que á esta, aun cuando fuera de momento, pudiera sobre

venir; teniendo además presente que el valor de aquella tierra fecunda no adquirirá la importancia debida mientras por el acrecentamiento de la poblacion no obtenga más demanda de la que hoy alcanza, la Comision, despues de dejar incólume el principio de la ley hipotecaria de la Península sobre los bienes que son hipotecables y sobre la extension del derecho de hipoteca, ha redactado una disposicion adicional y transitoria que, sin dar con violencia de mano á lo actual, y aun reduciéndolo de manera que sólo se aplique á la agricultura, pueda el Gobierno de S. M. acordar las disposiciones especiales que estime convenientes en cuanto á la forma, variando la que hasta el presente viene observándose por tradicion, como lo explican los diversos autos acordados de las Audiencias de Santo Domingo, de Puerto-Príncipe y la antigua pretorial de la Habana, que sobre esta materia han dictado reglas.

No es ménos grave que las cuestiones hasta aquí expuestas, la relativa á la garantía que deben tener en lo sucesivo los acreedores que anticipan considerables valores en metálico y efectos para la refaccion de las fincas rústicas, cuya gravedad es evidente desde el momento en que por efecto del planteamiento del moderno sistema hipotecario pierden aquellos acreedores la poderosa garantía de que están en posesion, mediante la hipoteca tácita y algunas veces privilegiada, que asegura sus derechos.

La gran importancia que las fincas azucareras, tabaqueras y aun las de crianza tienen en la isla de Cuba; las grandes cantidades que son precisas para ponerlas en produccion, y la falta de brazos que allí se experimenta, unido á lo dilatado del territorio, reclamaban que sobre el contrato de refaccion á dichas fincas tan frecuente en las Antillas se dictase algo especial, que ampliase lo que sobre créditos refaccionarios dispone la ley que rige en la Península, donde aquella refaccion no tiene tan constante y general aplicacion. Y la Comision ha creido satisfacer las necesidades más imperiosas de la agricultura de la isla de Cuba y el respeto debido á los acreedores anteriormente

inscritos, reduciendo la refaccion á casos previstos, sometiéndola á reglas determinadas, facilitando la liquidacion anual de los efectos anticipados por el refaccionario, y reconociendo á este último durante cierto plazo una especie de hippteca legal en el caso de concurrir con otros acreedores inscritos anteriormente sobre la mitad tan sólo del valor que se obtenga de la finca refaccionada en su enajenacion judicial. La Comision ha adoptado esta última me dida guiándose por el principio de que sin el desembolso hecho por el acreedor refaccionario la finca hubiera permanecido improductiva, y hasta se hubiese deteriorado considerablemente en perjuicio del dueño y de los mismos acreedores anteriormente inscritos, los cuales en buenos principios de justicia deben contribuir á indemnizar al que hizo fructífera la finca en beneficio comun, principios que han reconocido varios Códigos modernos y que la Comision ha creido que debian aplicarse en la isla de Cuba. La Comision además no podia omitir la clase de juicio que debe seguirse para dirimir las contiendas suscitadas entre el acreedor refaccionario con el deudor y los acreedores anteriormente inscritos sobre la liquidacion del importe de la refaccion; y como se trataba de cuestiones de hecho, ha elegido la tramitacion de los juicios llamados verbales, cualquiera que sea la entidad de la reclamacion, con el fin de evitar las costosas y dilatorias formalidades á que se prestan otra clase de juicios. La Comision, al redactar esta parte del proyecto, ha tenido sólo por objeto respetar las costumbres arraigadas, favorecer á la agricultura, dada la manera con que vive en la grande Antilla; y á la vez que concede la importancia debida á los acreedores anteriormente inscritos, cortar arraigados abusos que traian preocupados á los Tribunales de justicia en descrédito de los mismos propietarios.

Expuestos los puntos principales y de más interés que fueron discutidos por la Comision, y resueltos en la forma manifestada, pasa á indicar las alteraciones que en justa atencion á las exigencias de localidad, y no como variacio