la ley no lo prohibe ni aquélla se opone al interés ó al orden público de un país. Además de estas indicaciones generales, consideramos útiles, respecto de la materia objeto de este título, las siguientes: 1. Cuando se trata de bienes situados y vendidos en el extranjero, sólo es aplicable la lex loci respecto de las formalidades y requisitos necesarios para su venta en pública subasta; 2. La prohibición de la venta de sucesiones futuras se considera como disposición de orden público, y no puede producir efecto alguno entre las partes, por más que no lo prohiba la ley de alguna de ellas; 3. Para que la venta sea eficaz erga omnes, deben observarse las prescripciones que la lex rei sita establezca en interés de terceros, incluso lo que determine respecto de la tradición ó entrega de la cosa; 4. En todo lo que se refiere á las seguridades y privilegios del vendedor, á las cuestiones relativas á la entrega, medida, pago del precio, etcétera, debe regir la lex rei site, cuando no se haya consignado nada en el contrato. Respecto de la ley que debe regir las acciones á que puede dar lugar el contrato de venta, convendrá tener en cuenta las siguientes reglas: 1. Las acciones para la evicción y saneamiento, y las de resolución de la venta por inejecución de las condiciones del contrato, deben regirse por a ley de éste; 2. Lo que se refiere al plazo para ejercitar la acción redhibitoria, debe regirse por la lex fori, según Laurent y otros autores; 3. El plazo para ejercitar la acción de nulidad de la venta de un inmueble correspondiente á un menor, será el que determine la lex rei sitæ, sobre todo cuando la personal del menor señale un término más breve que el de la referida ley; 4. En general, acerca de la ley que ha de regir la acción de nulidad de rescisión que se funda en un vicio de consentimiento, están divididas las opiniones de los autores, sosteniendo unos que debe ser la ley del contrato y otros que la personal del contratante; pero casi todos convienen en que, cuando se trata de un menor, debe seguirse la ley personal de éste; 5.a Cuando la rescisión es por causa de lesión, se sostiene por unos que debe aplicarse la lex rei sitæ; por otros que debe serlo la lex loci contractus, y por otros la del contratante lesionado. Nosotros entendemos que debe aplicarse la lex loci contractus, siempre que se trate de averiguar si la rescisión por causa de lesión es ó no admisible. TITU DE LA PERMUTA CONSIDERACIONES GENERALES 1.-La permuta es el más antiguo de todos los contratos. Sus puntos de contacto con el de compra y venta son tales, que con ra zón declara el Código aplicables á ambos las disposiciones en él consignadas. Hoy ha perdido la permuta mucha parte de su antigua importancia, y su utilidad no es tan grande como en otros tiempos; la aparición de la moneda como signo de valor, facilitó de tal modo los cambios, que desde luego cayó en desuso, y si no se perdió por completo aquella forma de contratar, se vino utilizando con mucha menos frecuencia, y en su lugar tomó gran incremento el contrato de compra-venta. La permuta no es, sin embargo, inútil. En España, sobre todo, presta á veces inapreciables servicios. Se ven entre nosotros propietarios de grandes extensiones de terreno, representativas de respetables capitales, que gozan, no obstante, de rentas relativamente pequeñas. Son muchos los que poseen tierra con exceso y carecen en cambio de moneda, y estos propietarios encuentran en la permuta medio ventajoso de mejorar sus patrimonios. Aparte de esto, en multitud de casos es preferida á la compra-venta. Distinguense ambos contratos únicamente por razón del precio: en la permuta no se fija en dinero como en la compra-venta, y en la primera cada cosa es á la vez cosa vendida y precio de la otra, y cada contratante es á un tiempo comprador y vendedor. Hay que tener en cuenta que no siempre son de igual valor las cosas permutadas, y es muy común en la práctica equilibrar el precio de una y otra con una cantidad en dinero. En este caso, el contrato participa de la naturaleza de venta y de permuta, y para calificarle es preciso atender á la intención manifiesta de las partes contratantes; no constando ésta, se tendrá por permuta si el valor de la cosa dada en cambio excediera al del dinero, porque el precio es en este caso lo accidental, y por venta en caso contrario. Cuando uno de los contratantes haya recibido la cosa que se le ofreció en permuta, y resulte después que ésta no era propia del que la dió, no puede ser obligado á entregar la que él prometió en cambio, y cumple con devolver aquélla (art. 1.509). La razón es clara; por regla general, el que permuta no se propone vender, no es su principal objeto desprenderse de una cosa suya, sino adquirir otra que tal vez no le es posible obtener por otro medio, y desde el momento que no puede dársele, queda viciado el consentimiento y el contrato es nulo por faltarle uno de sus requisitos esenciales. Dice el Código que, en todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes á la venta (art. 1.541). Las obligaciones de los permutantes son, pues, las del comprador y vendedor, á saber: la entrega de la cosa prometida, la evicción y saneamiento y la satisfacción de todos los perjuicios. que resulten á cualquiera de ellos en caso de incumplimiento. Pero el art. 1.541 puede suscitar una duda. ¿Se concederá á los permutantes el retracto legal? Si un comunero ó un asurcano trata de permutar con otra persona la parte que les corresponde en la cosa común ó la tierra colindante, ¿se concederá á los demás condueños ó propietarios asurcanos el derecho de quedarse con aquellos bienes con preferencia al tercero que trata de adquirirlos? Cuestión es esta que puede suscitar vivas discusiones. Nosotros creemos que no hay términos hábiles para que tenga lugar en la permuta el retracto legal; porque los retrayentes no pueden ofrecer al permutante la misma cosa que el tercero le ofrece; podrán darle un precio equivalente á ella, pero no la misma cosa; y como el condueño ó asurcano permutante no se propone vender sino adquirir la propiedad de aquélla, no puede obligársele á que reciba el precio contra su voluntad. En la venta se concibe que tenga lugar el derecho de retraer, porque al enajenante lo mismo le da recibir el valor de la cosa de manos de una persona que de otra, siempre que él perciba la misma cantidad; pero en la permuta no pueden nunca los retrayentes colocarse en las condiciones del tercero adquirente, y por tanto no hay posibilidad de que pueda ejercitarse el retracto legal. En cuanto al convencional, nada hay que se oponga á que los permutantes le estipulen. TEXTO Art. 1.538. La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga á dar una cosa para recibir otra. Precedentes.—«Cambio, es dar é otorgar una cosa señalada por otra;» ley 1.", tit, 6.o, Part. 6.a Permuta se llamaba en Derecho romano. Ley 5.a, párrafo 1.o, tít. 5.o, libro 19 del Digesto. Legislación comparada.-Concuerda este articulo casi literalmente con el 1.702 del Código francés; 1.549 del italiano; 1.577 del holandés; 1.592 del portugués; 1.955 del de Colombia, y 1.897 del chileno. Art. 1.539. Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dió, no podrá ser obligado á entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió. Precedentes. Conforme con la ley 1.a, párrafos 3.o y 4.o, tit. 4.o, libro 19 del Digesto. Legislación comparada.-Lo mismo que éste disponen los artículos 1.551 del Código italiano; 1.704 del francés; 1.579 del holandés, y 1.593 del portugués. Art. 1.540. El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar ente recuperar la que dió en cambio, ó reclamar la indemnización de recuperar y perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho á la que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero. Precedentes. Concuerda con la ley 1.2, al fin, tít. 64, libro 4.o del Código, y la 1.a, párrafo 1.o, tít. 4.o, libro 19 del Digesto. Legislación comparada.-Análoga disposición se consigna en los artículos 1.544 del Código italiano; 1.580 y sig. del holandés; 1.705 y sig. del francés; 273 del Código federal suizo, y 1.593 del portugués. Art. 1.541. En todo lo que no se halle especialmente determinado. en este titulo, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes á la venta. Precedentes.Ley 1.", al principio, y 2., tit. 4.o, libro 19 del Digesto. ACCIONES Y PROCEDIMIENTOS En virtud de lo dispuesto en el art. 1.511, cuantas acciones y derechos nacen y cuantos procedimientos se han señalado en la venta, serán aplicables á la permuta, salvo el derecho que tiene el contratante que acredita no era propia del que la dió la cosa recibida en permuta, para no entregar la que él ofreció en cambio, y el de elegir, cuando se pierde por evicción la cosa recibida en permuta, entre recuperar la que dió en cambio ó reclamar indemnización de daños y perjuicios. TÍTULO VI DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CONSIDERACIONES GENERALES I.-Dos clases de arrendamientos se distinguen en todas las legislaciones: el de obras y el de servicios; los cuales se conocen en la práctica con diferentes nombres, según las cosas que son objeto del contrato; así es que con frecuencia se ven empleadas las palabras alquiler, aparceria, fletamento, asiento y empresa, según que se trate del arriendo de casas, heredades, buques, rentas del Es tado ú obras públicas. Sea cualquiera el nombre con que se le designe, su naturaleza no varía en lo esencial, pero en la forma puede estar sujeto, y lo está en efecto, á reglas especiales como las consignadas en el Código de Comercio respecto del fletamento. Es condición indispensable en el arrendamiento la existencia de un precio cierto. No sabemos si el Código quiere con esto decir que ha de ser determinado, ó verdadero; parece más probable lo primero. En las leyes antiguas se requerían las dos condiciones, es decir, se prohibía que se otorgase el contrato mediante un precio simulado ó excesivamente bajo, y se exigía á la vez que fuera cierto, como en la venta, por lo cual no podía dejarse al arbitrio de una de las partes su determinación, aunque sí al de un tercero. Como en el Código ha sido abolida la rescisión de las obligaciones por causa de lesión, parece que dentro de la nueva ley no es necesario que el precio ó merced sea verdadero en el sentido que las leyes antiguas lo exigían. Ha sido siempre principio inconcuso de derecho, admitido unánimemente por las leyes y los autores, que las personas que no pueden enajenar ni gravar ciertos bienes, no pueden tampoco arrendarles por largo tiempo, porque el arrendamiento por gran número de años puede convertirse en una verdadera carga. De acuerdo con este criterio, la ley Hipotecaria no permite que estos arrendamientos se hagan por el marido sin la concurrencia de la mujer, y el Código confirma la doctrina antigua, disponiendo que el padre, el tutor, el marido, y, en general el administrador que no tenga poder especial, no pueden arrendar los bienes que administran por más de seis años, plazo que se ha considerado prudencial, y que, en efecto, difícilmente puede acarrear perjuicios á la pro |