aviso que ordena el art. 1.637, el dueño directo, y en su caso el útil, podrán ejercitar la acción de retracto en todo tiempo hasta que transcurra un año, contado desde que la enajenación se inscriba en el Registro de la propiedad. Art. 1.640. En las ventas judiciales de fincas enfitéuticas, el dueño directo y el útil, en sus casos respectivos, podrán hacer uso del derecho de tanteo dentro del término fijado en los edictos para el remate pagando el precio que sirva de tipo para la subasta, y del de retracto dentro de los nueve días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura. En este caso no será necesario el aviso previo que exige el art. 1.637. Art. 1.641. Cuando sean varias las fincas enajenadas sujetas á un mismo censo, no podrá utilizarse el derecho de tanteo ni el de retracto respecto de unas con exclusión de las otras. Art. 1.642. Cuando el dominio directo ó el útil pertenezca pro indiviso á varias personas, cada una de ellas podrá hacer uso del derecho de retracto con sujeción á las reglas establecidas para el de comuneros, y con preferencia el dueño directo, si se hubiese enajenado parte del dominio útil; ó el enfiteuta, si la enajenación hubiese sido del dominio directo. Art. 1.643. Si el enfiteuta fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute el dominio directo ó la validez de la enfiteusis, no podrá reclamar la correspondiente indemnización del dueño directo, si no le cita de evicción conforme à lo prevenido en el art. 1.481. Art. 1.644. En las enajenaciones á título oneroso de fincas enfitéuticas sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis. Si al pactarlo no se hubiera señalado cantidad fija, ésta consistirà en el 2 por 100 del precio de la enajenación. En las enfiteusis anteriores á la promulgación de este Código, que estén sujetas al pago de laudemio, aunque no se haya pactado, seguirá esta prestación en la forma acostumbrada, pero no excederá del 2 por 100 del precio de la enajenación cuando no se haya contratado expresamente otra mayor. Precedentes. Conforme con la ley 29, tít. 8.o, Part. 5.a, fijaba en un cincuentavo del precio lo que debía darse al dueño por consentir la venta; confirmada en este particular por la ley 12, tít. 15, libro 10 de la Novísima Recopilación, que preceptúa lo consignado en este articulo. Art. 1.645. La obligación de pagar el laude mio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario. Precedentes. Conforme con la ley Recopilada 12, tít. 5.o, libro 10. Art. 1,646. Cuando el enfiteuta hubiese obtenido del dueño directo licencia para la enajenación ó le hubiese dado el aviso previo que previene el art. 1.637, no podrá el dueño directo reclamar, en su caso, el pago de laudemio sino dentro del año siguiente al día en que se inscriba la escritura en el Registro de la propiedad. Fuera de dichos casos, esta acción estará sujeta á la prescripción ordinaria. Art. 1.647. Cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos del reconocimiento serán de cuenta del enfiteuta, sin que pueda exigirsele ninguna otra prestación por este concepto. Art. 1.648. Caerá en comiso la finca, y el dueño directo podrá reclamar su devolución: 1.o Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos. 2. Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato ó deteriora gravemente la finca. Precedentes.-El párrafo 1.o está conforme con la ley 28, tít. 8.o, Part. 5.a La ley citada y la 3.a, tít. 14, Part. 1.", concedía solo dos años á los enfiteutas de bienes eclesiásticos. Estas leyes no estaban en observancia. Art. 1.649. En el caso primero del artículo anterior, para que el dueño directo pueda pedir el comiso, deberá requerir de pago al enfiteuta judicialmente ó por medio de Notario; y, si no paga dentro de los treinta días siguientes al requerimiento, quedará expedito el derecho de aquél. Precedentes.-Modifica la ley 28, tít. 8.o, Part. 5.", que disponía: «Los señores della sin mandado del Juez la pueden tomar.>> Art. 1.650. Podrá el enfiteuta librarse del comiso en todo caso, redimiendo el censo y pagando las pensiones vencidas dentro de los treinta días siguientes al requerimiento de pago ó al emplazamiento de la demanda. Del mismo derecho podrán hacer uso los acreedores del enfiteuta hasta los treinta días siguientes al en que el dueño directo haya recobrado el pleno dominio. Precedentes.-<<Pero si despues de estos plazos (tres años) quisiessen pagar la renta por sí sin pleito ninguno, fasta diez días, dévela recibir el señor de la cosa: é..... entonces non gela deve tomar.» Ley 28, tit. 8.o, Partida 5. Art. 1.651. La rendención del censo enfitéutico consistirá en la entrega en metálico, y de una vez, al dueño directo del capital que se hubiese fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, á menos que haya sido estipulada. Precedentes. Conforme, en parte, con el párrafo 6.o de la ley 24, tít. 15 del libro 10 de la Novísima Recopilación. Queda derogado el art. 9.o de la ley de 3 de Mayo de 1823, restablecida en 2 de Febrero de 1837, que permi tía redimir esta clase de censos por terceras partes. Art. 1.652. En el caso de comiso, ó en el de rescisión por cualquiera causa del contrato de enfiteusis, el dueño directo deberá abonar las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que este aumento subsista al tiempo de devolverla. Si ésta tuviese deterioros por culpa ó negligencia del enfiteuta, serán compensables con las mejoras, y en lo que no basten quedará el enfiteuta obligado personalmente á su pago, y lo mismo al de las pensiones vencidas y no prescritas. Art. 1.653. A falta de herederos testamentarios descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma. Precedentes.-Véanse los del art. 956 de este Código, el cual queda modificado por lo dispuesto en este artículo. Art. 1.651. Queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis. Sección segunda De los foros y otros contratos analogos al de enfiteusis Art. 1.655. Los foros y cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga que se establezcan desde la promulgación de este Código, cuando sean por tiempo indefinido, se regirán por las disposiciones establecidas para el censo enfitéutico en la sección que precede. 6 Si fueren temporales ó por tiempo limitado, se estimarán como arren damientos y se regirán por las disposiciones relativas à este contrato. Precedentes.-Entre los romanos se conocían los ageri vectigales ó heredades tributadas, que era un arriendo más o menos duradero; tomaron en el siglo IV el nombre de enfiteusis y adquiriendo una duración perpetua. En las leyes 11, 12 y 19, libro 10 del Fuero Juzgo, vuelve á hablar de los arrendamientos, ó más bien de los foros, que en Portugal, donde también tuvieron su desarrollo, se conocen con el nombre de prazo ó emprazamiento, ó encomiendas. El foro es de derecho consuetudinario, y, por consiguiente, exceptuando la ley 24, tit 15, libro 10 de la Novisima Recopilación; la Real pragmática de 10 de Mayo de 1763; los articulos 387 y 410 de la ley Hipotecaria; 317 del Reglamento de 29 de Octubre de 1870; Real decreto de 8 de Noviembre de 1875; Real orden de 20 de Mayo de 1878, y otros; y finalmente, los artículos 2.071 á 2.108 de la ley de Enjuiciamiento civil; las demás disposiciones legales se aplican á esta materia por razones de analogía. La jurisprudencia sobre foros es abundante y variada.. Art. 1.656. El contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta ó pensión anual en frutos ó en dinero, se regirá por las reglas siguientes: 1. Se tendrá por extinguido á los cincuenta años de la concesión, cuando en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo. 2. También quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, ó por quedar infructiferas las dos terceras partes de las plantadas. 3. El cesionario ó colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato. 4. No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal objeto la plantación de viñas. 5. El cesionario puede transmitir libremente su derecho à titulo oneroso ó gratuíto, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, á no consentirlo expresamente su dueño. 6. En las enajenaciones á titulo oneroso, el cedente y el cesionario. tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme á lo prevenido para la enfiteusis, y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el art. 1.637. 7. El colono ó cesionario puede dimitir ó devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa. 8. El cesionario no tendrá derecho á las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias ó hechas en cumplimiento de lo pactado. En cuanto a las útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho á su abono, á no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del dueño del terreno, obligándose á abonarlas. En este caso se abonarán dichas mejoras por el valor que tengan al devolver la finca. 9. El cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato. 10. Cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años ó el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato. Precedentes. -Tomado, en principio, de la regla 9.", art. 1.563 del Pro yecto de 1851. Este artículo generaliza' á las demás provincias, uniformando la celebración y existencia del contrato catalán, llamado rebassa morta. CAPÍTULO III Del censo consignativo Art. 1.657. Cuando se pacte el pago en frutos de la pensión del censo consignativo, deberá fijarse la especie, cantidad y calidad de los mismos, sin que pueda consistir en una parte alícuota de los que produzca la finca acensuada. Precedentes. Limita, en parte, la libre imposición de censos, y confirma la regla 2.a, ley 23, tít. 15, libro 10 de la Novisima Recopilación. Estos censos, establecidos en sustitución de la usura en la época que estaba absolutamente perseguida, eran desconocidos por los romanos y no tomaron carta de naturaleza en España hasta la publicación de las Extravagantes de Martino V y Calixto III, que los reconocieron y formularon. La Novisima Recopilación, en su tít. 15, libro 10, tiene varias leyes encaminadas á fijar las pensiones censuales ó censarias dentro del 3 por 100 del capital, tanto en los perpetuos como en los alquitar, y no podía menos de prohibir en sus leyes 3.a y 5.a del mismo titulo, la constitución de censos consistentes en frutos ó en especies que fueran dinero. Art. 1.658. La rendención del censo consignativo consistirá en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo. Precedentes. Conforme con el cap. 4.o, ley 24, tít. 15, libro 10 de la Novísima Recopilación. Art. 1.659. Cuando se proceda por acción real contra la finca acensuada para el pago de pensiones, si lo que reste del valor de la |