sarias y procedentes. Los testimonios de fs. IO, II, 156 y 164, son cartas de la señora de Silva y Gangui y copias de la escritura que la Municipalidad otorga á favor de la señora de Silva y sus coherederos. Los testigos don Martiniano Riglos á fs. 183, Sanabria á fs. 201, García y Silva á fs. 154 y Francisco Alejo Gambrán á fs. 175, declaran que la división no es imposible, reputándola alguno de ellos cuando más difícil. Además, se dice que de estas declaraciones, resulta que hay herederos menores por derecho de representación que concurren con la señora de Silva á la herencia de don Isidro Silva. Las posiciones absueltas dos veces por la demandante, no arrojan consecuencia alguna favorable al demandado, y éste, por el contrario, confiesa hechos fundamentales (posiciones 22 y 24), que van en apoyo de lo que sustenta la demanda.

8° Que el condominio, la indivisión, no son obstáculo para la enajenación de la propiedad, porque ser condómino es ser señor y dueño de una cosa en compañía de otro, pero á quen no hay que consultar ni pedir el consentimiento para celebrar las transacciones que más convengan al condómino. El Código Civil en los arts. 2673, 2676 y 2677 lo estatuye así. El que existan menores interesados en la sucesión, que podían ser condóminos de la vendedora, no es un inconveniente, desde que no hay prohibición alguna de vender lo que se tiene en condominio con mayores ó con menores de edad. Cuando la ley no pone trabas de ninguna especie al ejercicio del derecho sagrado de la propiedad, nadie puede ponerlas. Pero, es que el Código Civil, no solamente no ha puesto ni ha podido poner dificultades al que es propietario en condominio, sino que expresamente lo establece, diciendo, que la cesación del condominio tiene lugar cuando se solicite por el condómino, y

determina como se ha de hacer la división cuando las partes no puedan ponerse de acuerdo (arts. 3462 y 3465 del Código Civil). Por otra parte, tratándose de un terreno desocupado, no puede sostenerse la imposibilidad de la división entre los condóminos, siendo por el contrario, en esas condiciones una operación fácil de llevarse á cabo. En resumen: no se comprueba la imposibilidad de dividir el condominio de la vendedora. Otro hecho que ha debido acreditar Gangui, es que doña Vicenta Cabrera de Silva se comprometió á darle deslindado el terreno vendido; pero no solamente no lo ha hecho, pero ni siquiera ha intentado hacerlo, y entonces, hay que atenerse á lo que se consagra en el boleto de compraventa á que se refiere el testimonio de fs. 1. El contrato existe, sus estipulaciones son la ley para las partes. La vendedora, una vez con la escritura de la Municipalidad en su favor, busca al comprador para transferirle por escritura pública, la propiedad que se comprometió á venderle, y éste no escritura amparándose en pretextos que no se apoyan ni en la ley ni en el compromiso, como queda demostrado. Doña Vicenta Cabrera de Silva vendió, ó se comprometió á vender á Gangui, una cosa indivisa y no deslindada, de 20 y media á 21 y media cuadras más ó menos, disminu yendo ó aumentando el precio según resulte; de manera, que si no se perfeccionó el contrato, fué por causas imputables al comprador y no á la vendedora. La señora Cabrera de Silva cumplió sus compromisos y no consiguió que Gangui cumpliera los suyos. Este, en su absolución de posiciones, confiesa que la señora por sí ó por su apoderado el señor Plot, apuró las tramitaciones para obtener la pronta escrituración y le llevó al señor Sanabria, escribano de Gangui, todos los antecedentes y escrituras del caso. Ella se comprometió á vender su porción hereditaria proindivisa,

por 120,000 pesos nacionales, y recibió como seña y como parte del precio, 20,000 pesos de igual moneda. Gangui debió escriturar y entregar el resto del precio á los diez días de notificado de que la vendedora estaba en aptitud de escriturar; no haciéndolo así ha violado su compromiso.

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9o En lo referente á la cuestión definitiva, ¿procede la rescisión del compromiso de compraventa celebrado entre doña Vicenta Cabrera de Silva y don Cayetano Gangui, y á que se refiere el testimonio de fs. 1? En caso afirmativo, ¿debe perder la señal de 20,000 pesos moneda nacional dada para asegurar el cumplimiento del contrato? Veamos: Un compromiso de compraventa, es una obligación de hacer. Toda obligación de hacer implica, que quién no la cumple es pasible de los daños y perjuicios que esa falta de cumplimiento ocasiona á aquél á quien beneficia cumplimiento (arts. 625, 628 y concordantes, del Código Civil). Es natural y lógico que así sea. Los contratos son la regla á que deben sujetarse las partes como á la ley misma (art. 1197 del Código Civil ya citado); luego, no habiendo cumplido Gangui su obligación, es culpable de la inejecución del contrato, es responsable de sus consecuencias. La actora tiene perfecto derecho de pedir su resolución, porque no sería admisible que estuviera ligada para siempre con una persona que no quiere ó no puede cumplir sus compromisos. Declarado que tiene derecho la actora para pedir la rescisión del contrato, corresponde saber si Gangui debe perder la seña dada. Toda obligación que no se cumple, se resuelve en daños y perjuicios; cuando en un compromiso de compraventa se da una cantidad de dinero como seña y como parte del precio, es que de ese modo se quiere asegurar su cumplimiento. El comprador que no escritura en el tiempo convenido, debe perder la seña,

porque los contratos no sólo obligan á lo que está formalmente expresado en ellos, sino á todas las consecuencias que puedan considerarse que hubiesen sido virtualmente comprendidas en ellos (art. 1198, Código Civil). Como Gangui no ha escriturado el terreno comprado, esta circunstancia ha ocasionado perjuicios á la vendedora, y como virtualmente en el compromiso de compraventa, al darse la seña se ha querido establecer una cláusula penal, desde que se dice que no escriturando el comprador dentro de los diez días perderá la suma dada en seña, la sanción debe llevarse á término al declararse rescindido el contrato por culpa de Gangui, esto es, debe perder á favor de la vendedora la cantidad entregada como seña. Pudiendo, por fin, decirse, que no escriturar es arrepentirse, cuando como en el caso sub-judice, no escritura sin causa legal (art. 1202, Código Civil, primera parte).

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Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y concordantes de los escritos de fs. 14 y fs. 217 que se reproducen en lo pertinente, definitivamente juzgando, fallo: declarando rescindido el compromiso de compraventa celebrado en 5 de junio de 1889 á que se refiere el testimonio de fs. 1, quedando, en consecuencia, sin valor ni efecto para las partes doña Vicenta Cabrera de Silva y don Cayetano Gangui, con pérdida, por parte de éste, de la seña de 20,000 pesos moneda nacional dados y que quedan á favor de la señora Cabrera de Silva. Y de acuerdo con lo dispuesto en el art. 221 del Código de Procedimientos, impongo al vencido Gangui especial condenación en costas; regulando á este efecto los honorarios del doctor Iturralde en 500 pesos moneda nacional, los del doctor Malbrán en la suma de 1,500 y los derechos procuratorios del señor Plot en 600 pesos de igual moneda.

Así lo mando y firmo, en el salón del Juzgado, en Buenos Aires, capital de la República Argentina, á los 31 días del mes de octubre de 1892.

ANGEL GARAY.

Ante mí: José M. Casabal, secretario.

ACUERDO

En Buenos Aires, capital de la República Argentina, a 7 de octubre de 1893, reunidos los señores vocales de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil, en su sala de acuerdos, para conocer del recurso interpuesto en los autos seguidos por doña Vicenta Cabrera de Silva contra don Cayetano Gangui, sobre rescisión de un contrato; respecto de la sentencia corriente á fs. 252, el Tribunal estableció la siguiente cuestión:

¿Es justa la sentencia apelada de fs. 252?

Practicado el sorteo, resultó que la votación debía tener lugar en el orden siguiente: doctores Gelly, Giménez, Molina Arrotea, González del Solar, Díaz. El doctor Gelly dijo:

Se demanda la rescisión de un contrato con pérdida de la señal dada para su oportuno cumplimiento, y el Inferior, teniendo tan sólo en cuenta las referencias incidentales del documento de fs. 1, y no las constancias del contrato mismo, que no le fué exhibido, falla haciendo lugar á la demanda en todas sus partes.

Pienso, que si el Inferior, ejercitando la facultad que le acuerda el art. 57 del Código de Procedimientos, hubiera ordenado la agregación de un testimonio del contrato que da margen á este litigio, otro habría sido su pronunciamiento, pues de su contexto surge evidente la improcedencia de las acciones deducidas.