crito, como no se entiende anejo al censo el derecho de fadiga no inscrito, art. 38 L., para perjudicar á un tercero.

2. Lo cierto es que probablemente los asientos de los registros antiguos no lleven esta cláusula de salvedad, ni tampoco, y mucho menos, el tipo del laudemio que deba pagarse por los traspasos. Entonces los Señores directos deberán hacer uso dentro el término de un año desde que empiece à regir la ley del derecho que esta les concede en el artículo 317 y sig. del Reg. De esto se tratará en parte en la Venta núm. 4.

3. La cuestion mas grave sobre esta materia es, si un propietario que establece o vende una finca sujeta á dominio alodial puede por sí y sin consultar al Señor, estipular en la escritura de venta ú otras, condiciones que, inscritas, salven los intereses del Señor, como por ejemplo, el derecho de fadiga despues de inscrito el título, el derecho de cederla, y el de laudemio como accion real en tipo fijo y determinado. De esto se tratará en dicha Venta, núm. 4.

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3. Véase lo que es entrada en la nota 20, pág. 72, sistema antiguo. La ley hipotecaria en el art. 10 exige que en la inscripcion de los contratos en que haya mediado precio ó entrega de metálico, se haga mencion del que resulte del título, así como de la forma en que se hubiere hecho ó convenido el pago, y el art. 11 añade que si la inscripcion fuere de traslacion de dominio, espresará si esta se ha verificado pagando el precio al contado ó á plazos : en el primer caso, si se ha pagado todo el precio ó que parte de él; y en el segundo, la forma y plazos en que se haya estipulado el pago, cuyas prevenciones estiende espresamente á las permutas ó adjudicaciones por las diferencias que hubiere en metálico ó efectos.

2. La Instruccion exige que la entrega efectiva del dinero se acredite con la fe del notario que autoriza el contrato, art. 23, espresion que substituye á la antigua carta de pago y respecto de la no entrega, ha abolido la renuncia de leyes favorables, (Véanse en la Escritura de Préstamo), y en su lugar manda al notario que declare haber advertido á los otorgantes, que confesado el pago del precio, queda libre la finca o derecho de toda responsabilidad por razon del mismo, aunque se justificase no ser cierta la entrega en todo ó en parte, art. 23. Aunque esta advertencia es relativa á precio y á finca ó derecho que se traspase; sin embargo, teniendo en cuenta que este artículo se refiere á contratos en que

haya mediado precio ó dinero, y que en el mútuo interviene dinero, creemos que el artículo se refiere à todos los contratos de mútuo, y que á ellos se amplia esta advertencia, lo cual tiende á evitar toda escepcion contra la hipoteca, como la evita en la venta contra el derecho adquirido por el comprador.

3. Cuando en los contratos de venta, permuta, adjudicacion ó insolutumdacion, se concertaren plazos para el pago del precio ó de alguna parte de él, ó de las diferencias que debieren abonarse, debe el notario advertir, y espresar en el contrato haberlo hecho, que el cumplimiento del pago no perjudicará á tercero, si no se hiciere constar en el registro del modo prevenido en el art. 16 de la ley hipotecaria, art. 24, Inst. Es decir, que para hacer constar el pago de plazos pendientes, basta que el interesado manifieste al registrador por solicitud, si quiere, ó por escritura pública, haber cobrado, art. 113 Reg., y pidiendo la anotacion marginal en la inscripcion, porque es de naturaleza el pago que con él se consuma el derecho del comprador, art. 46 L., art. 144 Reg., así como si produjese un efecto contrario ó de recision, como la falta de pago, produciria la cancelacion y nueva inscripcion art. 46 L., 141 R., à menos de aplazarse, art. 38, n. 3 L.

4. Estas advertencias ténganse presentes para todos los contratos translativos de dominio.

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1. La eviccion deja de ser natural al contrato de enagenacion, y para que produzca su efecto es necesario que se inscriba. Véase tratada en el Formulario de la venta anterior á la ley hip.

Es necesaria la cláusula de eviccion, y podrá ocurrir algun caso en que se preste segun la ley bipotecaria?

3. He ahí una grave dificultad que para inteligencia de los notarios y en interés de los contratantes conviene dilucidar.

4. Si bien es cierto que no se dan ya en adelante contra terceros acciones recisorias, art. 36 L., sino las inscritas claramente, art. 34 y 37.L., si bien es cierto que la inscripcion produce su efecto aun contra terceros singularmente privilegiados, art. 24, y que ningun título por solemne que fuere no ha de perjudicar á tercero, si no fuere inscrito, art. 23, lo cual rechaza por entero la eviccion, porque no es posible; sin embargo, hay en la ley disposiciones de carácter transitorio, que respetan algunas hipotecas ó privilegios ocultos, y otras de carácter per

manente.

5. Los privilegios transitorios que pueden perjudicar à un comprador, son los que la ley prohibe á los interesados en ellos, que puedan exigir hipoteca especial, debiendo continuar garantidos con todos los bienes contra otros acreedores. Estos privilegiados son los que existian al tiempo de la publicacion de la ley hipotecaria, que fué en 10 de Febrero de 1864, y son las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos por la dote y parafernales que les hayan sido entregados, y por las dotes y arras que los mismos maridos les hayan ofrecido; los hijos sobre los bienes de los padres, por los que tengan la cualidad de reservables y por los de su peculio que usufructuen ó administren ; y las hipotecas análogas que establecieren los fueros y leyes especiales, art. 354 L. Estas obligaciones pueden constar ó dejar de constar en el registro, segun la legislacion anterior, afectando sobre todo la generalidad de los bienes; pero, tanto si constan como no, solo pueden subsistir las hipotecas mientras subsisten estas obligaciones, y mientras por voluntad de ambas partes, ó por la del obligado, se sustituyen por hipotecas especiales, art. 355 L., pag. 3, num. 2.

6. Esta clase de obligaciones puede ser, por consiguiente, removida por los medios que presta la ley, á saber, dando hipoteca especial el obligado, si consiente en ello la persona privilegiada, ó intentando la accion del art. 365 para conseguirlo por providencia judicial. art. 355. Pero, el vendedor puede negar la existencia de estas hipotecas ocultas, y dejar comprometido al comprador. En ese caso, procede la cláusula de eviccion, y podrá hacerse uso de ella, mientras dure el tiempo en que los contraentes se hayan casado con antelacion à la ley, babiéndoles aportado dote la mujer ú ofrecido arras ó esponsalicio el marido, pero nunca procede cuando se trate de personas, que con anterioridad no hayan contraido compromiso alguno, porque el temor es infundado: por esto, hemos dicho que esta hipoteca y consiguiente peligro es de carácter transitorio, y por lo mismo no debe aparecer la cláusula de eviccion en esta parte por regla general.

7. Dice la ley que tienen ó conservan la hipoteca general las mujeres casadas y los hijos que la tenian al tiempo de su publicacion, y no en el tiempo en que debia ponerse en efecto. ¿Qué sucederá, pues, con las obligaciones que se hayan creado desde la publicacion de la ley hasta el dia en que empiece à regir? Esta duda debe ceder ante la conveniencia que la ley ha querido respetar en todo lo existente, relativo á marido y mujer, padre é hijo, y por esto el Reg. art. 316, ha declarado que todos son iguales, porque entiende el dia de la publicacion aquel en que empiece à regir la ley.

8. ¿Hay otros acreedores privilegiados de carácter transitorio? Los hay, y estos son los que menciona el art. 353 L., esto es, la Hacienda sobre los bienes de los que manejan sus fondos ó contratan con ella, las mujeres por el ofrecimiento de dote de un tercero; el marido por el dote que se le haya ofrecido aportar contra el que lo ofreció; los menores é incapacitados contra sus tutores ó curadores ó sus herederos, no teniendo aprobadas las cuentas ; los hijos contra la madre que fué tutora ó curadora y contra el padrastro, si ella no tuviere aprobadas las cuentas; los menores contra los bienes de su propiedad vendidos y cuyo precio no conste pagado por completo; el legatario contra el heredero si no hubiese cobrado su legado; el acreedor refaccionario contra la finca refaccionada; y los vendedores sobre la cosa vendida por el precio, cuyo pago no haya sido aplazado.

9. Todos estos, empero, que existirán en el dia en que empiece à regir la ley, pueden exigir hipoteca especial, art. 347, L., y ban de hacerlo dentro el término de un año contado desde el dia en que empie"ce å regir, art. 347 L., de tal suerte que pasado el año legal, ninguna de estas hipotecas surtirá efecto contra tercero, si no estuviesen inscritas, art. 351 L, y aun se les quita el recurso de exigir la hipoteca especial en sustitucion de la legal, art. 350, L. He ahí, pues, que si bien podrá ocurrir algun caso en que existan tales hipotecas, debe considerarse que en primer lugar deben sustituirse por otras especiales, y en segundo que no pasan mas allá de un año: y he ahí que por su carácter transitorio no debe estipularse tampoco por esta parte la cláusula de eviccion. Véase pág. 3, núm. 5 y 6.

10. Despues de los privilegios transitorios hay otro de carácter perpetuo, aunque prescriptible, y vamos ó buscarlo en la ley hipotecaria. 11. Solo pueden recindirse contra terceros los contratos hechos en fraude de acreedores, art. 37 L., y la ley entiende por fraude que perjudica al tercero, 1.° el que al comprador le constase el fin con que se hizo la enagenacion, y hubiese coadyuvado á ella como adquirente inmediato ó con cualquier otro carácter: 2.° el haber adquirido el derecho bien inmediatamente del deudor, bien de otro poseedor posterior, por la mitad ó menos de la mitad del justo precio: 3.o el tener conocimiento de cualquier especie de suposicion o simulacion que se hubiese cometido en el contrato hecho por el deudor, ó haberse aprovechado de ella.

12. Estos son los puntos por donde un comprador puede ser molestado en derecho, y no otros, porque el art. 36 le defiende contra todos los privilegiados en derecho comun, que enumera el art. 38; por ma

nera que no eviccionará el donante que revocára la donacion en que se hubiese fundado la venta; ni eviccionará el poseedor del derecho de retracto; ni el anterior vendedor por el precio no pagado y no aplazado; ni otro comprador anterior de la misma finca que no inscribió su derecho; ni el engañado en mas de la mitad que tenia derecho á rescindir la venta cuando la cosa estaba en poder del que últimamente vendió; ni los acreedores defraudados por la venta, que no prueben algunas de las causas que suponen la existencia de fraude en el comprador; ni ninguna persona que por leyes ó fueros especiales tenga derecho á rescindir un contrato, si la causa no consta inscrita.

43. Reconocido, pues, que solo es posible molestar al comprador por causa ó bajo el pretesto de fraudulencia ó simulacion, tenemos ya una causa que puede dar lugar á la eviccion. Pero de qué modo y cuando?

14. Es preciso saber que la eviccion es un derecho concedido à terceras personas para reclamar la cosa enagenada. Luego la eviccion supone la existencia de otras personas interesadas en la propiedad enagenada. Luego si no existen estas personas, no hay ni puede haber eviccion: no existiendo persona, no existe derecho.

45. Esto quiere decir que el Formulario no deberia contener la cláusula de eviccion, porque puede haber muchos casos en que resueltamente no le cuadre, como los en que no habrá hipoteca inscrita sobre la finca enagenada. Sin embargo, alguna vez podrá ser necesaria, y es en el caso que hemos dicho de que haya causa constante, pero prescriptible. Esta causa es la inscripcion anterior de una hipoteca con interés.

46. Los acreedores hipotecarios, aunque fueren de dote ó legales, tienen encarnado su crédito en la hipoteca, art. 105, 164 L. Luego los acreedores no pueden eviccionar por su capital. Pero, si estuvieren pactados é inscritos intereses, la ley les concede sobre su hipoteca dos años sin inscripcion, y por los demás años el derecho de ampliacion sobre los mismos bienes hipotecados, pero sin que en ningun caso esta ampliacion deba perjudicar al que anteriormente y despues de los dos años haya adquirido cualquier derecho sobre los bienes hipotecados, art. 145 L., y si la hipoteca no perteneciere al deudor, no podrá exigir el acreedor que se constituya sobre ella la ampliacion, y solo podrá ejecutar su derecho respecto á cualesquiera otros bienes inmuebles qué posea dicho deudor y pueda hipotecarlos, art. 116 L., nota 27, pág. 133.

47. Tenemos descubierta una accion inscrita, y esta es la del acreedor para pedir ampliacion de hipoteca por los intereses; accion que,