dejen transcurrir el año legal de estar vigente la ley hipotecaria, despues del cual no perjudicarán tampoco à terceros si no se inscriben, art. 358, porque siendo exigibles ó ejercitables por haber vencido ó por haberse cumplido al tiempo del contrato, podrian los interesados en aquellas perjudicar al comprador, como le perjudicarian despues, si no fuesen exigibles dentro del año espresado, art. 359, á menos que se le dé especial hipoteca en garantía. 7. Exigirá con la certificacion del registrador no solo los títulos de adquisicion, sino todos los anteriores, á lo menos los que puedan obtenerse originales, antiguos sobre todo, aunque no sean necesarios, art. 24 Inst.; porque de esta manera evitará autorizar con buena fe contratos fraudulentos, o dar fe à títulos falsos. Este servicio inmenso reclama de los notarios la garantía de la propiedad y del inocente. 8. Cuando constare algun fideicomiso registrado ó una substitucion para el caso de fallecer sin hijos el heredero, procurará, aunque este tuviere hijos, que consienta el substituto, porque la no existencia de hijos al tiempo del fallecimiento constituye una condicion recisoria, por la cual, haciendo constar el substituto en el registro su cumplimiento, revocaria el contrato, quedando despojado y sin accion el comprador. 9. Evite autorizar ningun instrumento á nombre de herederos durante los 180 dias del fallecimiento del padre ó del testador, si no constan por convenio garantidos y registrados los legados ó legítimas é inscrita la propiedad hereditaria á nombre del heredero, ó por resultas del mismo convenio, ó por renuncia de los legatarios del derecho de anotacion preventiva en caso contrario, no evitaria el acreedor ó el comprador la accion que la ley concede à los legatarios para elegir la hipoteca en perjuicio de los que han contratado con el heredero durante el plazo reservado por la ley. 40. Entre herederos y legatarios podrá autorizar los contratos que convengan dentro el plazo de los 180 dias, aunque no tuviese el testador registrada la propiedad, porque al tiempo de inscribir el contrato pueden preventivamente inscribir los bienes á nombre del difunto, presentando los títulos de su adquisicion y la partida de defuncion. 44. Observando estas precauciones, puede estar seguro el notario de que autorizará los contratos sin temor á reclamaciones de terceros, y de haber hecho una obra perfecta delante de los contraentes y de la ley hipotecaria. 42. Además, no olvide el notario que los contraentes no solo suelen fiar en él la legalidad y el acierto en el contrato, sino el ahorro posible de gastos. Bajo este supuesto, debe estar prevenido en cuanto durante al gunos años tendrá que referirse en las escrituras que autorice á títulos registrados en los antiguos registros. Nunca se fie, en interés de las partes, de apoyarse en aquellos registros, sobre todo en provincias donde constan registrados títulos de sucesion universal sin constar ninguna finca, y solo obligaciones personales. Atienda á que la nueva ley registra el crédito ó hipoteca territorial ó real, y la antigua registraba la bipoteca ó crédito personal ó simplemente el título. Por esto si viniese el caso de presentársele títulos registrados solo en los antiguos libros de hipotecas, antes de hacer mencion de ellos indicando el registro en que lo estuvieren, siguiendo lo dispuesto en el art. 3 Inst., prefiera aconsejar á las partes que trasladen al nuevo libro el asiento del anti-guo, último que fuere de dominio, art. 228 L., y como necesariamente le faltarán algunos de los requisitos del art. 9 de la ley, que ahora se declaran indispensables; el enagenante que los complete, presentando al registrador una nota firmada de todos los interesados en la inscripcion, art. 24 R. Entonces llenados todos los requisitos legales, estará seguro de su obra. 43. Cuando haya dominado todas las circunstancias del contrato, fije su vista en todas los capítulos que ha de contener, y ande muy rece loso en la redaccion: sea claro, conciso y verdadero es este el grande escollo por donde el notario podrá fracasar con frecuencia, porque la obscuridad, la ambigüedad, la falta de claridad en la estipulacion y en todo el contexto de la escritura, la falta de unidad en el pensamiento podrá detener la inscripcion del título, y sino se registrase por esta causi, sufriria el notario todo el perjuicio. En la ambigüedad, comprendida en el art. 37 Reg., resalta el deseo del legislador de que todas las cláusulas dejen completo un sentido, cerrando la puerta á toda interpretacion, y se destierren las palabras de dos y mas significados, á menos que se dejen puestas en el sentido intencional de los contraentes. 14. Despues ha de reconocer si del contrato nace algun derecho favorable á personas que no intervengan en él. Estas personas podrán estar ausentes, ó podrán ser no nacidas, como en las estipulaciones à favor de bijos nacederos. No olvide cuando esto suceda que la ley le obliga á que exija la inscripcion de aquel título, art. 7, y para eso ha de remitirlo directamente al registrador, aunque este se hallare en cualquier partido distinto del suyo, y pagará los honorarios que este devengue, pero nó el impuesto á que el acto estuviere sujeto, porque viene á cargo de quien corresponda. Una vez haya presentado el título, es cargo del registrador remitirlo á otro registrador, si contuviere bienes afectos á distintos registros, art. 42 Reg. La Inst. art. 45, le advierte que ba de ser la primera copia la que se ha de remitir al registrador, y que exija de este un recibo, que es el del art. 480 R., con cuyo recibo podrá cobrar de los otorgantes sus derechos. 15. Atienda por último à las combinaciones multiplicadas que permiten los hechos de los hombres y à que la voluntad no tiene límites en la manera de disponer de lo que es nuestro. Atienda que el derecho comun, de acuerdo con el derecho de gentes, ha establecido caracteres diferenciales que han respetado todas las naciones, en las varias maneras de disponer de lo que es nuestro, y que no obstante, todos estos caracteres, aun dentro de su límite, pueden sufrir modificaciones que alteren su indole sin alterar su nombre específico y su naturaleza, lo cual es muy conforme con la voluntad del hombre, que puede sin duda alguna modificar á su placer un hecho característico. 46. La ley hipotecaria viene à aceptar esa movilidad de voluntades, y no quiere circunscribirla á ningun radio: no guia la voluntad de nadie y permite todo cuanto plazca en los límites de lo honesto y no absolutamente prohibido. Por esa permision es posible divagar en el inmenso campo del derecho y de la contratacion sin ningun respeto, y por eso ha querido la ley salvar el nombre específico que el contrato tuviere en derecho, y que se hiciese en los contratos mencion espresa de este ó del derecho que de él nace, aunque las condiciones estipuladas modifiquen en algun punto su naturaleza y le atribuyan mas ó menos efectos que los propios de su índole con arreglo á la ley, art. 14 Inst. 17. La ley hipotecaria ha sido consecuente, porque delante de un derecho inscrito hace enmudecer todas las leyes, cuyos efectos no estén anteriormente inscritos: la revolucion en esta parte es completa, y á las declaraciones de la ley le ha substituido el pacto, único medio de adquirir y dar garantías à las obligaciones que se contraigan en adelante, vengan escritas y modificadas como vinieren: la ley no suple, ni presume, ni corrige, ni interpreta, ni completa la voluntad de los contraentes, solo se atiene à la inscripcion, y solo por eso exige con tantas responsabilidades para los escribanos y registradores, concision y claridad en la estipulacion, único punto por donde pueden fracasar las convenciones válidamente inscritas, hasta pedir de comun acuerdo su cancelacion para substituirlas por una nueva inscripcion y nueva escritura, art. 205 R. 48. El escribano, pues, solo debe saber el nombre y la esencia de cada contrato: el nombre, para fijar la naturaleza; la esencia, para admitir cualesquiera modificaciones, por mas que la den mas o menos efectos segun su índole. No debe ya s'r riguroso observador de las partes de una fórmula, y rechazar condiciones con pretexto de que no son de la indole del contrato, y podria ser apercibido si por este respeto no autorizase la voluntad de los contratantes. Esto facilita mucho la práctica de las funciones de la notaría. 49. No quiere eso decir que el notario prescinda de dar á cada contrato una forma correcta, lógica y bien ordenada segun su naturaleza, porque ninguna ley puede variar las solemnidades ni admitir la confusion por sistema: esto solo bastaria para ser rechazado por el registra. dor. Dentro de la forma canonizada por los siglos y la filosofia caben todas las modificaciones que se quiera. 20. Así pues, las maneras con que los derechos se adquieren es por la permuta, contrato primitivo, introducido para traspasar á otro un derecho por su equivalente, contrato universal y conocido por toda la familia humana. Pero ese contrato genérico admitió cuando se introdujo el derecho civil, modificaciones exigidas por la ciencia y por los cambios en las relaciones sociales. Esas modificaciones establecieron diferencias de substancia, y á cada una le aplicaron un nombre especial, sin que por eso dejen de tener una afinidad con el tronco de que derivan. Así dijeron venta al hecho de transmitir una cosa real ó material por un equivalente en dinero, diferencia poco sensible de la permuta que transmite género por género, ó cosa por cosa, guardando tambien la equivalencia. Llamaron cesion al hecho de transmitir un derecho mediante su equivalente, diferencia poco sensible de la venta, pues solo se aparta de esta en la cosa y no en el hecho ni en las condiciones. Llamaron arriendo, al hecho de permitir el goce de una cosa material ó de sus frutos por cierto tiempo mediando tambien su equivalente en dinero, diferencia poco sensible del contrato primitivo, porque en este sobresale la temporalidad y la limitacion del derecho en la cosa. Llamaron censo ó enfiteusis, al hecho de conceder una cosa mediante una retribucion anual en dinero ó en frutos. Así de los demás contratos. 24. Ya que la ley civil tiene establecidas y los tiempos han canonizado para su inteligencia, esas diferencias, cada una de las cuales ticne un nombre, guardese el nombre en la estipulacion, y ya que esas leyes enmudecen delante de la inscripcion, sobre todo cuando la cosa pasó á un tercero; nada le importa que á la venta se le den mayores ó menores atributos respecto de la cosa y respecto de sus efectos, como nada importa que se den á los demás contratos, si se trata de hechos y de condiciones permitidas. Descuelle la naturaleza de la cosa, y danse claramente á conocer sus modificaciones. Esto es lo que quiere la ley hipotecaria. 22. Cuando fije alguno su atencion y medite las fórmulas que vamos á dar, no ha de mirar en ellas sino una guia general que comprende las palabras y cláusulas precisas segun la ley hipotecaria,'y tan trabadas entre sí que la sustitucion de una palabra ó una transposicion que no dé á conocer el mismo sentido, puede ser causa de falta subsanable. Dentro de ella y guardando su contestura, háganse las aplicaciones y modificaciones que se quiera. CONTRATOS QUE DEBEN OTORGARSE EN ESCRITURA PÚBLICA. 1. Por regla general deben constar en escritura pública todos los actos y contratos de que nazca inscripcion hipotecaria y cancelacion de la misma. 2. Por este principio no son registrables sino mediante escritura pública, art. 3 L. 4. Los títulos translativos de dominio de bienes inmuebles ó derechos reales sobre los mismos. 2. Los de constitucion de hipoteca, uso, usufruto, habitacion y servidumbres reales. 3. Los que reconozcan, modifiquen ó estingan aquellos derechos. 4. Los de imposicion ó creacion de censos scan en dinero ó á partes de frutos. 5. Los de adjudicacion de bienes ó derechos reales. 6. Los de arrendamiento por mas de seis años. 7. Los de arrendamiento en que se anticipen las rentas de tres ó mas años. 8. Las renuncias del derecho de anotacion preventiva que hagan los legatarios á favor del heredero, art. 49 L., 50 R. 9. El convenio entre el propietario y sus acreedores para fijar el valor de una finca dada en garantía de sus créditos y autorizar las obras de reparacion, antes de proceder á hipotecarla á otro refaccionario, art. 61 L. 10. La liquidacion de un crédito refaccionario para pedir ó conver |