Sólo añadiremos en este lugar que, estando mandado en la actualidad que se hagan con escritura pública todas las ventas de bienes raíces, no tiene aplicación la ley de Partida citada, la cual hace depender esta circunstancia de sólo la voluntad de los contrayentes; quedando subsistente únicamente su doctrina para el caso en que hubieren pactado éstos que no hubiera de valer este contrato, ó que pudieran arrepentirse mientras no se otorgara la escritura que por otra parte exigen las leyes, según dijimos en el mencionado párrafo.

Por la legislación antigua debía tomarse razón en la Contaduría de hipotecas en el término señalado por las leyes administrativas, de todas las escrituras de enajenación de bienes inmuebles: mas la nueva ley Hipotecaria no ha querido hacer necesaria la inscripción respecto á las partes contratantes. Así, pues, ninguna de ellas podrá eludir el cumplimiento de la obligación pretextando la falta de aquella formalidad, pues de lo contrario, se debilitaría la buena fe, y se dejaría la puerta abierta á la malicia de los contrayentes; sin embargo, otra cosa sucede tratándose de terceras personas interesadas en el contrato, pues el tercero que tuviere á su favor una escritura de venta inscrita en el registro es preferido al primer comprador que no la inscribió, sin que le sirva á éste su prioridad en el otorgamiento. Exposición de los motivos de la ley.

Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores á la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. Cód. civil, art. 1.455.

Venta de bienes de los particulares hecha públicamente.

En las ventas de que hemos hablado en el aparte anterior, hemos considerado como necesario el requisito de la escritura pública, aunque para la perfección del contrato no se repute como tal sino en el caso que hemos expresado.

Mas como al designar este requisito hemos prescindido de la circunstancia de ser ó no pública la venta, será preciso que bajo este concepto se expresen además las solemnidades que en el caso de serlo deben observarse.

Estas las determinaron en su tiempo las leyes 32, 33 y 34, título XXVI, Part. 2.a, expresando asimismo la utilidad que reporta este género de ventas; pero, como aunque en general pueda aplicarse la doctrina que ellas contienen, son otros actualmente los trámites especiales que se prescriben en la actual legislación, haremos una breve indicación de los que han de practicarse en los casos que se dé lugar á ella.

Para esto sentaremos como antecedente que la venta pública de bienes y alhajas que se hiciere al que ofrezca más precio por ellos, se llama subasta, cuya palabra se ha tomado de la práctica usada

entre los romanos de colocar los objetos que habían de venderse al pie de una lanza ó pica que fijaban como señal de la venta, en el paraje destinado para ella.

Esta especie de venta entre nosotros puede dividirse en necesaria y voluntaria. La primera es la que se verifica á consecuencia de un juicio que á las veces es sólo informativo, pero siempre previo el mandato del juez. La segunda es la que promueven de por sí los particulares, ora individualmente en los casos que lo estiman conveniente, ora colectivamente cuando tienen muchos derecho á una misma cosa, ó no tiene ésta cómoda división, ó ninguno de los propietarios la quiere.

Esta última se divide en judicial y extrajudicial, según que para llevarse á efecto, se pida ó no la intervención del juez.

Prescindiendo de las subastas voluntarias extrajudiciales, en las que no se necesitan otros requisitos que los comunes ú ordinarios de esta clase de ventas, como son: 1.o, el anuncio de la subasta; 2.o, el que se haga por corredor en el lugar acostumbrado, ora en una plaza 6 lugar público cuando se refiriera á venta de bienes raíces, ora en casas particulares cuando se haga almoneda de bienes muebles 6 alhajas; y 3.o, la adjudicación al mejor postor luego que se haya anunciado por el corredor que se va á librar al que dé más por la cosa; en las que únicamente nos fijaremos, es en las subastas judiciales, tanto voluntarias como necesarias.

Para las primeras, ó seau las voluntarias judiciales, se observarán los trámites prescritos en la ley de Enjuiciamiento civil desde el art. 2.048 al 2.055.

Para las segundas, ó sean las necesarias, hay que atender á los que en cada uno de los casos en que procedan se dispone, los cuales son los siguientes:

1. En los juicios de ab intestato que el juez hubiera prevenido, aunque en general no puedan durante la sustanciación del juicio venderse los bienes inventariados, sin embargo, en los casos en que puede decretar el juez su venta, según el art. 1.030 de la ley de Enjuiciamiento. civil, se verificará ésta con las mismas solemnidades que las establecidas para los arrendamientos de estos bienes, en los artículos desde el 1.022 al 1.028 de dicha ley. Lo mismo se observará en el juicio necesario de testamentaria, según el art. 1.097.

2. En el juicio de concurso de acreedores se acomodará la venta pública que se hiciese de los bienes del deudor á lo establecido en los artículos desde el 1.234 al 1.240.

3. En la venta de los bienes embargados á consecuencia de un juicio ejecutivo, se guardarán las formalidades que prescriben los artículos desde el 1.482 al 1.515.

4. En la que se hiciere de los que se embargaren para pago de alcances á favor de la Hacienda pública, se estará á lo dispuesto en la

Real orden de 10 de Agosto de 1834, y en la de los géneros de coutrabando, á lo contenido en el Real decreto de 3 de Mayo de 1830.

5. En la venta de las cosas dadas en prenda ó hipoteca, se tendrá presente ante todo lo mandado en las leyes 41, 42, 43 y 44, título XIII, Part. 5.a, y supuestos ya los requisitos que éstas exigen, se procederá á su enajenación en los términos siguientes: si son prendas y la deuda es de corta cantidad, acudiendo al juez pidiendo que se proceda á su tasación y venta con citación del vendedor; y si la deuda fuere de gran cantidad ó si el empeño consistiera en una hipoteca, se pedirá directamente la ejecución, procediendo en su caso á la venta en los términos prescritos en los artículos citados al núm. 3.o

Venta de los bienes de los menores é incapacitados.

Para la venta de esta clase de bienes, además de justificarse la necesidad ó utilidad de la enajenación, deberán observarse las solemnidades prevenidas en los artículos desde el 2.015 al 2.024, las cuales quedaron explicadas en el §. IV, lección 11, sección 3.a, tratado I.

Unicamente debemos advertir, que si el menor fuere una mujer casada y su marido fuese mayor de edad, habrá de comparecer con éste ante el juez pidiendo la autorización para proceder á la venta de los bienes inmuebles suyos, previa la justificación que se exige á los demás menores; y si el marido fuere también menor, como, no obstante de poder éste administrar los bienes suyos y de su mujer si ha llegado él á los dieciocho años, no es persona hábil para estar en juicio, ni puede ser tampoco curador de nadie mientras no haya cumplido la edad de veinticinco años (veintitrés según el nuevo Código), no podrá ser éste quien asista con su mujer á solicitar la venta, sino que deberá en este caso nombrársele á la mujer casada un curador.

Una duda puede ofrecerse después de publicada la ley de Enjuiciamiento civil, y es que, pudiéndosele nombrar curador á la mujer casada si fuere menor, según aparece de los términos generales con que se expresa el art. 1.841, si deberá ser este curador 6 el marido, siendo mayor, el que haya de gestionar para la venta de los bienes raíces de su mujer menor; cuya duda pudiera resolverse diciendo que, si los bienes que han de venderse son de aquellos que le dejaron libremente las personas que le nombraron curador, debe ser éste el que gestione, obteniendo la mujer la licencia de su marido; pero si los bienes no procedieran de los que le nombraron, debe ser entonces su marido si fuere mayor.

A pesar de poderse conciliar esta duda en los expresados términos, confesamos que no deja de ofrecer este punto algunas dificultades por razón del modo tan general como se dispone en la ley 7.a, tít. II, libro X, Novís. Recop., que el marido sea el administrador legal de los bienes suyos y de su mujer.

Venta de los bienes de mayorazgo.

Suponiendo la facultad de poder disponer los poseedores de vínculos del todo ó parte de los bienes vinculados, en virtud del art. 3.o de la ley de 27 de Septiembre de 1820, cuya materia se explicó en la lección 11.a, tratado II, para su venta deberá tenerse presente:

1.o El haber de hacerse formal tasación y división de todos los bienes, con rigurosa igualdad y con intervención del inmediato sucesor, ó si éste es desconocido ó se halla bajo la patria potestad del poseedor, con la del procurador síndico del pueblo donde resida el poseedor, 6 finalmente, si está bajo de tutela ó curatela, con la anuencia del tutor ó curador. Art. 3.o de la citada ley, y 2.o del decreto de Cortes de 19 de Junio de 1821.

2. El poder enajenarse sin previa tasación los que equivalgan á la mitad ó menos de su valor, aunque con consentimiento del inmediato sucesor, haciéndose la designación y tasación de las fincas que el poseedor se proponga vender, para que á su tiempo pueda lo vendido imputarse en la mitad que le pertenece como libre. Orden de 19 de Mayo de 1821.

3.o Cuando el inmediato sucesor y, en su caso, sus tutores ó el síndico se opusieren á lo consignado en el número anterior, podrá la autoridad local autorizar al poseedor para la venta de alguna ó algunas fincas, justificando éste que las que trata de enajenar no llegan á la mitad del valor de los bienes del vínculo; pero si se opusieron á la enajenación íntegra de esta mitad, entonces tendrá que hacerse la tasación general que prescribe la ley. Arts. 1.o y 3.o del decreto de Cortes de 19 de Junio de 1821.

4.o En el caso que se presuma de que no haya sucesor legítimo, se acudirá al juez de primera instancia, el cual, previa la justificación de esta circunstancia por medio de una sumaria, mandará que se fijen edictos por término de dos años de ocho en ocho meses, tanto en el pueblo del poseedor como en el lugar donde radiquen los bienes, insertándose además en la Gaceta y en los otros papeles públicos que estime conveniente, en los cuales se citará á los que se crean con derecho á suceder. Si pasado dicho tiempo no compareciera nadie, se declararán libres los referidos bienes, y con derecho el poseedor para disponer de ellos. Orden de 15 de Mayo de 1821.

5. En los fideicomisos familiares, cuyas rentas se distribuyen entre los parientes del fundador, se hará la tasación de todos sus bienes y se dividirán entre los actuales perceptores á proporción de lo que perciban y con intervención de todos ellos, pudiendo cada uno disponer de la mitad que le toque, reservando la otra mitad para el inmediato sucesor. Art. 4.o de la ley de 27 de Septiembre de 1820.

6. Si los mayorazgos, fideicomisos ó patronatos fueren de libre elección, podrán sus poseedores disponer desde luego de todos los bienes; pero si la elección ha de recaer precisamente en personas de una misma familia 6 comunidad, harán la tasación y división con intervención del procurador síndico, y reservando la mitad para el sucesor, dispondrán ellos de la otra mitad. Art. 5.o de la misma ley.

7. Si sobre pertenencia de estos bienes había pleitos pendientes al tiempo de la publicación de esta ley, no tendrán efecto estas disposiciones mientras no se terminen; así como después de hecha la división, no habiéndolos, no perjudica ésta á las demandas de incorporación que se intentaren, por más que hayan pasado los bienes como libres á otros dueños. Artículos 8.o y 9.o de la misma ley.

Como de no observarse los requisitos expresados, será nulo el contrato de enajenación que se celebre, según dispone el art. 3.o de esta ley, deberán los notarios, en la escritura de venta que se otorgue, hacer mérito de lo concerniente á su respectivo caso, extractando del expediente que se hubiere instruído lo necesario, según la causa que hubiere impulsado su formación.

Esta variedad que se nota en cuanto á la forma con que debe celebrarse cierta clase de ventas, y el quedar á la voluntad de los contrayentes el poder designar las circunstancias ó condiciones que tengan por conveniente, haciendo depender de ellas la existencia de este contrato, ha dado lugar á que las leyes romanas, así como las de Partida, declaren especialmente en las ventas, cuándo se entiende que están ellas perfectas, ó desde qué acto empieza la obligación que producen, lo cual se hará ver en el siguiente párrafo.

§. XI.

Cuándo se entiende perfeccionada la venta, y necesidad de la entrega de la cosa y del precio para su cumplimiento.

Para determinar cuándo se halla perfecta la venta, ó cuándo empieza la obligación que este contrato produce, hay que distinguir: Si la venta se ha celebrado puramente.

1.

2.o Si lo ha sido con alguna condición.

3. Si se refiere á cosa por la cual exigen las leyes ciertos requisitos.

Cuándo se perfecciona la venta celebrada puramente.

Si la venta se ha celebrado puramente, y no recae sobre cosas en que deba observarse alguna forma especial prevenida por las leyes, se entiende que se perfecciona entre comprador y vendedor, y es obliga