LECCIÓN DÉCIMA.

De los modos de disolverse el contrato de com

pra-venta.

RESUMEN.

§. I Razón del método.- §. II. Causas en general por las que se disuelve estecontrato y origen de cada una de ellas.- §. III. Cuando tiene lugar la disolución de la venta por el mutuo disenso.—§. IV. Naturaleza y efectos del pacto llamado de la ley comisoria. - §. V. Cuál es la del conocido con el nombre de señalamiento de día para mejorar el precio -§. VI. Explicación del pacto de retroventa.— §. VII. Consideraciones sobre los retractos eù general, su clasificación y preferencia entre ellos.§. VIII. Naturaleza y origen del retracto gentilicio.- §. IX. Cualidades de las personas á quienes se refiere, para determinar sus derechos.S. X. Cosas que son objeto de este retracto.-S. XI. Doctrina sobre el retracto de comuneros.§. XII. Cuál es la que rige sobre el retracto superficiario. - §. XIII. Disposiciones acerca de las cosas que son comunes à todos los retractos.-§. XIV. Reformas del nuevo Código civil. §. XV. Cuándo se rescinde la venta por lesión en cuanto al valor de la cosa.-§. XVI. Qué sea permuta, sus divisiones y efectos.

§. I.

Razón del método.

Siendo el objeto del contrato de compra-venta la adquisición del dominio de las cosas que sirven para nuestras necesidades y comodidades, según manifestamos en los párrafos I y II de la lección 8., era consiguiente que la ley sancionara el trato por el que se consigue esta ventaja.

Pero, como pudiera suceder en algunos casos que, lejos de proporcionar este acto un bien al hombre, le causara una pérdida en sus intereses, ó fuera perjudicial á la sociedad; las leyes no pudieron menos de adoptar algunas medidas para evitar en tales casos su celebración, ora prohibiéndolo de antemano, ora señalando ciertas causas por las que hubiera de invalidarse después de celebrado.

Estas causas pueden provenir, ó de un vicio ó defecto en las partes constitutivas de este contrato, ó de no haberse conseguido el objeto por que se celebró, ó de haberse, en fin, creído conveniente dar á algunas personas un derecho preferente sobre otras, para retener aquéllas antes que éstas la cosa vendida.

Como en caso de concurrir alguna de estas circunstancias, debe

considerarse la venta como si no se hubiera verificado, tenemos ya la razón por qué, no obstante de producirse por ella un derecho perpetuo en la cosa, de parte del que la adquirió, haya de quedar este acto sin efecto, devolviéndose mutuamente los contrayentes lo que se dieron, 6 perdiéndolo sólo el vendedor, salvas las indemnizaciones á que se hicieron responsables.

Con este motivo, parece muy propio que, después de manifestada la naturaleza de este contrato, y las obligaciones á que están tenidos los contrayentes para conseguir su objeto, hayamos de tratar de las causas por las que pueden invalidarse ó disolverse las ventas, que será el objeto de esta lección.

§. II.

Cuáles son en general las causas por las que se disuelven las ventas, y origen de cada una de ellas.

A cinco clases podemos reducir las causas por las que se disuelve el contrato de compra-venta, ó se invalidan ó rescinden las ventas, á saber:

1.a Defectos sustanciales en cuanto á la esencia y forma de este .contrato.

2.a Mutuo disenso de los contrayentes.

3. Falta de cumplimiento á los pactos que se impusieron.

4.

Derechos preferentes de algunas personas á la cosa vendida. 5.a Lesión ó engaño recibido en cuanto al valor designado por ella. La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones, y además por las expresadas en las lecciones anteriores, y por el retracto convencional ó por el legal. Cód. civil, art. 1.506.

En cada una de estas causas manifestaremos brevemente el origen de donde proceden y los efectos que se producen al disolverse por ellas la venta.

Empezando por la invalidación que nace de los defectos relativos á la esencia y forma de este contrato, éstos pueden proceder:

1.

De falta de capacidad en los contrayentes.

2. De no haberse prestado el consentimiento con conocimiento y libertad, ó haber mediado fraude para su prestación.

3. De vicios en la cosa contratada.

4.

De no reunir el precio las cualidades que exigen las leyes. De no haberse observado las formalidades que con respecto á cierta clase de ventas hay establecidas.

Todos estos defectos, considerados en general, dan lugar á la nulidad de las ventas ó á que se declaren éstas como no hechas; pero para saber si son tales en cada caso particular, hay que atender á su entidad y juntamente á la calificación que les haya dado la ley, lo cual

podrá conocerse, consultando en sus respectivos lugares la doctrina que hemos emitido en cuanto á ellos.

Así que, producirá la nulidad de la venta la incapacidad de loscontrayentes, siempre que éstos pertenezcan á alguna de las clases generales que referimos en el §. IV de la lección 3.a, ó estén incluídos en alguno de los casos expresados en igual párrafo de la lección 8.a, en el que se trata especialmente de las personas á quienes se prohibe comprar y vender, y del efecto en cada una de las ventas en los casosprohibidos.

Como, aun supuesta la capacidad de los contrayentes, es necesario para la validez del contrato su consentimiento, y éste no ha de haberse dado con error, ó por fuerza, ó mediando engaño 6 dolo, se consultarán los párrafos V, VI, VII y VIH de la lección 3.a, y particularmente el VI de la lección 8.a, en donde se comprenden y explican los defectos sustanciales que hacen nulas las ventas por falta de consentimiento.

Tampoco es objeto de este contrato cualquier cosa, aun de las que se hallan en el comercio de los hombres, sino que sólo lo pueden ser las que no estuvieren prohibidas, según se manifestó en el §. IX de la lección 3.2, y más señaladamente con respecto á las ventas, en el VII de la lección 8.a; y por lo mismo, si recayere sobre las que están prohibidas, no puede menos de producirse la nulidad de la venta.

Además, para enajenarse por medio de ésta las cosas que están permitidas, es necesario que de parte de aquel que las adquiere abone antes su estimación ó precio, ajustándose en cuanto á él á las cualidades que exige la ley; la falta, pues, de alguna de éstas, será también causa de nulidad de la venta, ó habrá lugar á que se rescinda ésta, según manifestamos en el §. VIII de la lección 8.a

Finalmente, habrá motivos para que se anule ó rescinda la venta, cuando no se hayan observado las formalidades que para ciertas clases de ellas exigen las leyes, como puede verse en el §. X de la leccióncitada.

En todos estos casos, los efectos que produce la nulidad ó rescisión de la venta á consecuencia de vicios sustanciales en las partes constitutivas de este contrato, son los generales que hay establecidos cuando se intentaren estos remedios, los cuales quedaron anotados en el §. IX, lección 6a, sección 3a, que podrá consultarse para su conònocimiento.

Con ello nos parece haber demostrado cuándo se disuelven ó invalidan las ventas por razón de defectos sustanciales en cuanto á la esencia y forma con que han de celebrarse algunas de ellas.

Veamos cuándo tiene lugar el que se deshaga la venta por mutuo› disenso, y cuál es su fundamento.

§. III.

Cuándo se disuelve la venta por el mutuo disenso y su fundamento.

Siendo el consentimiento uno de los requisitos esenciales para la validez del contrato de compra-venta, del mismo modo que para la de los demás que los hombres celebren, es consiguiente que, no existiendo este requisito, haya de rescindirse la venta por faltar una de las causas más principales de la obligación.

Ahora bien; como en el caso en que después de celebrada la venta convinieren los contrayentes de común acuerdo en apartarse de la obligación contraída, no existe ya el vínculo que les ligaba á su cuniplimiento, preciso es que digamos, que el mutuo disenso debe considerarse como otra de las causas por las que se disuelven las ventas.

Ella tiene lugar, según las observaciones hechas en el § VI, lección 6.a, sección 2.a, en toda clase de contratos tanto consensuales como reales, con la sola diferencia que, en el contrato de compraventa no ha de haber sido éste consumado; porque si se hubiera ya verificado este acto, aunque vuelva la cosa á poder del que la vendió, no será por razón del mutuo disenso, sino por efecto de una nueva venta hecha á favor suyo por el que se hizo dueño de ella en el acto en que se le hizo la entrega.

La razón es, porque en los demás contratos, aun después de entregada la cosa, continúan los contrayentes con derechos y obligaciones sobre ella, y por lo mismo, habrá lugar, mientras duren los efectos de la convención, á que cesen éstos por el mutuo disenso.

No sucede así en la compra-venta, en la que, después de entregada la cosa, quedan ya terminadas todas las relaciones de vendedor y de comprador, excepto las que fueran como una consecuencia, ó de pactos que hubieren intervenido, ó de condiciones naturales del contrato; por cuya razón, no existiendo ya aquéllas, no puede tener lugar el convenio para que se rescinda y vuelva cada cosa á poder del que la entregó, sino que será efecto de una nueva venta, que podrá celebrarse con condiciones distintas de las que intervinieron en la anterior.

Resulta, pues, de lo dicho, que, aunque el mutuo disenso sea uno de los modos de disolverse los contratos, en el de compra-venta sólo tendrá lugar antes de entregarse la cosa ó cuando no está todavía consumado; no impidiéndose este efecto el que hubieren mediado arras según dispone la ley 2.a, tít. X, lib. III del Fuero Real, las cuales volverán á poder del que las entregó si otra cosa no se hubiera pactado, como se dijo en el §. XI de la lección 8.a

Si, aun después de perfeccionado este contrato, puede rescindirse cuando los contrayentes se convinieran en apartarse de la obligación,

con mucha mayor razón deberá producirse este efecto, si en el acto de su celebración se hubiera ya pactado que, faltándose á alguna de las condiciones que se impusieran, se deshiciera la venta.

Entre estas condiciones, se consideran como de uso muy frecuente las contenidas en los pactos conocidos entre los romanos con los nombres de la ley comisoria; de señalamiento de día para mejorar el precio de la venta, ó addictionis in diem, y de retroventa; y de aquí la necesidad de examinar su naturaleza y efectos que producen, de lo cual nos ocuparemos en los párrafos siguientes, empezando por el llamado de la ley comisoria.

§. IV.

Naturaleza y efectos del pacto de la ley comisoria.

Se entiende por este pacto, el convenio que, al tiempo de celebrarse la venta, hacen los contrayentes, por el que se concede al comprador un plazo para pagar el precio, con la condición de que no entregándose dentro del que se haya señalado, haya de rescindirse la venta. Ley 38, tít. V, Part. 5.a

Aun cuando no habiéndose puesto este pacto en la celebración de la venta, se producirá el mismo efecto no pagando el comprador el precio de la cosa, porque como contrato bilateral, lleva siempre implícita la condición resolutoria de que, faltando uno de los contrayentes á lo que por su parte debe, haya de quedar sin efecto la convención, según lo manifestado en el §. X, lección 6.a, sección 3.; sin embargo, como de regirse las partes por lo que resulta de la naturaleza de estos contratos, pudieran causarse graves perjuicios, porque quedaría al arbitrio de un contrayente el deshacer la venta, con sólo dejar de cumplir la obligación propia suya; las leyes han dado reglas para que, cuando los contrayentes estipularan esta condición expresamente, constaran los efectos que haya de producir en caso de faltar á su cumplimiento, como lo haremos ver á continuación, con respecto al pacto de la ley comisoria.

Efectos del pacto de la ley comisoria.

Para determinar los efectos de este pacto hay que distinguir, si se expresó en la cláusula que lo contiene, que de no cumplirse lo pactado se entendiera no haberse transferido el dominio de la cosa vendida; ó si se expresó que se concedía éste en el acto, pero con la condición de haber de devolver la cosa al vendedor, no entregando el comprador el precio en el plazo señalado.

En el primer caso, se considerará la venta como condicional, y por